Áp dụng quy chuẩn quốc gia theo quy định của Bộ Xây dựng hiện có phù hợp? Sở TN&MT và Sở QH-KT TP.HCM đang dự thảo hướng dẫn các quận, huyện ở TP.HCM đặt ra các yêu cầu cao hơn khi duyệt cho tách thửa. Các sở này cũng có các hướng dẫn cụ thể hơn nhằm “bít” những lỗ hổng của Quyết định 33/2014 về tách thửa .
Sở TN&MT và Sở QH-KT TP.HCM đang dự thảo hướng dẫn các quận, huyện ở TP.HCM đặt ra các yêu cầu cao hơn khi duyệt cho tách thửa. Các sở này cũng có các hướng dẫn cụ thể hơn nhằm “bít” những lỗ hổng của Quyết định 33/2014 về tách thửa dẫn đến tình trạng mỗi nơi hiểu một kiểu hoặc tình trạng biến tướng gây nguy cơ mất kiểm soát hạ tầng.

Tách thửa phải gắn với hạ tầng
Dự thảo của Sở TN&MT đặt ra yêu cầu chấn chỉnh tình trạng mỗi nơi yêu cầu một kiểu khi tách thửa ở các khu đất. Theo đó, dự thảo yêu cầu UBND các quận, huyện phải hướng dẫn người sử dụng khi tách thửa phải làm đường, hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện) phù hợp quy hoạch, đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và kết nối hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
Ở các khu vực chưa có hệ thống cấp, thoát nước, điện thì UBND quận, huyện hướng dẫn người dân xây dựng hạ tầng kỹ thuật và sẽ kết nối khi Nhà nước xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung ở khu vực. Người dân còn phải có phương án tiêu thoát nước khi tách thửa trong trường hợp chưa có hạ tầng kỹ thuật.
Sở QH-KT cũng vừa tổ chức họp với các quận, huyện về tiêu chí hạ tầng kỹ thuật khi tách thửa, phân nền. Sở QH-KT đề xuất đối với các tuyến đường mới hình thành trong khu dân cư phải áp dụng quy chuẩn xây dựng quốc gia về công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị do Bộ Xây dựng. Theo đó, đường phải rộng tối thiểu 7 m, trong đó mỗi bên có vỉa hè 1,15 m. Như vậy, lòng đường ít nhất phải rộng 4,7 m.
Tuy vậy, lâu nay nhiều địa phương “linh hoạt” áp dụng Quyết định 88/2007 của UBND TP về lộ giới trong khu dân cư hiện hữu để nghiệm thu đường giao thông các khu đất tách thửa theo Quyết định 33. Kết quả, theo Sở QH-KT nhiều con đường rộng 4-5 m và nơi có vỉa hè, nơi thì không.
Tiêu chuẩn quá cao?
Một số ý kiến cho rằng các đề xuất hướng dẫn Quyết định 33 vẫn còn chung chung, khó thực hiện. Cụ thể, đối với khu vực chưa có hạ tầng kỹ thuật, dự thảo hướng dẫn nêu “quận huyện hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện hạ tầng kỹ thuật và kết nối khi có hạ tầng chung” được cho rằng không khác gì lâu nay. Bởi vì các dự án phân lô làm trước hạ tầng còn kết nối thế nào thì tính sau. Yêu cầu “đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật” và “kết nối hạ tầng chung” không phải lúc nào cũng thực hiện được.
Theo ông Đào Gia Vượng, Phó Chủ tịch UBND quận 7, thực hiện đúng tiêu chuẩn xây dựng thì đường phải đảm bảo cao độ, chiều rộng. Thế nhưng quận 7 có những hẻm bên trong thấp, nếu đường bên ngoài đúng cao độ thì không đảm bảo yêu cầu về “kết nối hạ tầng chung”. Ngoài ra, theo đề xuất của Sở QH-KT, đường tại các khu đất tách thửa rộng tối thiểu 7 m nhưng theo quy hoạch của quận thì có những con đường cũng chỉ 4-5 m. “Đường lớn mà kết nối vào đường nhỏ thì cũng không hợp lý” - ông Vượng bày tỏ.
Ngoài ra, có những khu đất khi tách chỉ chia thành hai lô bên trái, hai lô bên phải nhưng buộc làm đường rộng 7 m thì yêu cầu này quá cao. “Yêu cầu đường rộng 7 m để làm vỉa hè là quá đẹp nhưng không khả thi với trong nội thành” - Trưởng phòng Quản lý đô thị một quận khác bổ sung.
Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, ông Nguyễn Văn Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty MTV Dịch vụ công ích quận 4, nguyên Trưởng phòng QLĐT quận 4, nhận xét đề xuất của Sở QH-KT về yêu cầu đường mới hình thành phải rộng ít nhất 7 m, chừa vỉa hè là cần thiết và phù hợp cho khu vực ngoại thành, những khu đất trống lớn. Nhưng quy định trên sẽ gây khó khăn cho vùng nội thành hoặc trường hợp khu đất nhỏ chỉ tách vài thửa. “Tôi cho rằng cần phân chia khu vực và tình hình thực tế để đặt ra những yêu cầu phù hợp thì quy định khả thi cao” 
_________________________________

Sở TN&MT cũng hướng dẫn cụ thể việc phân biệt diện tích tối thiểu cho hai trường hợp tách thửa “đất có nhà hiện hữu” hay  “đất trống”, tránh việc lách luật do quy định không rõ, nhiều cách hiểu. Theo đó, “đất có nhà hiện hữu” là đất có nhà ở, có giấy tờ hợp lệ hoặc được cấp giấy đỏ và đủ điều kiện để công nhận nhà ở. Trường hợp này, khi tách thì thửa đất hình thành sau đó có nhà ở hiện hữu thì được áp dụng diện tích tối thiểu của trường hợp “đất có nhà hiện hữu”.

Nếu thửa đất hình thành không có nhà hiện hữu thì áp dụng diện tích tối thiểu của trường hợp “đất không có nhà”. Như vậy, sẽ không còn tình trạng để tách được nhiều nền bán tại một khu đất lớn vài ngàn mét vuông, chủ đầu tư xây dựng một căn nhà nhỏ rồi tách tất cả thửa theo diện “đất có nhà ở” như lâu nay.

_________________________________

Đề xuất về đường phải rộng tối thiểu 7 m được Sở QH-KT nêu tại cuộc họp lấy ý kiến các quận, huyện về hạ tầng kỹ thuật khi phân lô tách thửa.

Tuy nhiên, qua góp ý của các địa phương cho thấy sẽ khó có mẫu số chung cho mọi trường hợp. Những đề xuất của Sở QH-KT đang trong giai đoạn lấy ý kiến. Sở QH-KT sẽ ghi nhận các góp ý để xem xét kỹ và có những giải pháp thực hiện khả thi.

Ông NGUYỄN THANH TOÀN, Phó Giám đốc Sở QH-KT

CẨM TÚ ( Báo Pháp Luật TP HCM )

“Giấy xác nhận độc thân được ghi có hiệu lực sáu tháng. Trong khoảng thời gian đó, người này mua nhà đứng tên một mình rồi bán nhà, thế chấp, cho thuê... thì công chứng viên đòi hỏi phải có giấy xác nhận mới.

Lý do là có khi người này đã kết hôn sau khi được xác nhận độc thân và trước lúc mua nhà, nếu vậy tài sản phải là tài sản chung. Thế nhưng UBND các phường xã không chịu cấp lại vì giấy đã cấp chưa hết hạn sáu tháng. Điều đó khiến khách hàng và công chứng viên gặp khó khăn” - nhiều công chứng viên phản ánh tại buổi giao ban về công tác công chứng do Sở Tư pháp TP.HCM chủ trì ngày 23-9.

Ông Nguyễn Mạnh Cường, Trưởng phòng Công chứng số 4, cho rằng trong thời gian sáu tháng một người hoàn toàn có thể thực hiện hết các thủ tục kết hôn, ly hôn, bán nhà, mua nhà... Do đó việc UBND phường xã không cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân mới với lý do giấy cũ chưa hết sáu tháng là không thỏa đáng. “Luật không quy định chỉ được cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân một lần, vậy tại sao địa phương lại từ chối?” - ông đặt vấn đề.

Khi được Sở Tư pháp hỏi cách giải quyết trên thực tế lâu nay, các công chứng viên cho hay thực hiện nhiều cách khác nhau. Có người cho rằng nếu việc mua nhà xảy ra sau một tháng so với thời điểm giấy xác nhận độc thân thì... xem như tài sản riêng. Có người thì gửi công văn cho địa phương nhờ xác minh, có người lại cho người dân cam kết. Từ thực tế trên, bà Lý Thị Như Hòa, Trưởng Văn phòng công chứng Lý Thị Như Hòa, đề nghị bỏ việc ghi thời hạn sáu tháng trên giấy xác nhận độc thân và cấp theo nhu cầu của người dân.

Bà Phan Thị Bình Thuận, Phó Giám đốc Sở Tư pháp, cho biết sau buổi họp này Sở sẽ có văn bản gửi bộ phận tư pháp của UBND quận, huyện và phường, xã đề nghị vẫn cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân cho người dân dù giấy cũ vẫn còn trong thời gian sáu tháng để phục vụ cho các giao dịch dân sự của người này.

Việc xác nhận tình trạng hôn nhân trong trường hợp một người chuyển qua nhiều nơi sinh sống cũng được cho là gặp nhiều vướng mắc. “Có trường hợp người này hộ khẩu thường trú ở Hà Nội nhưng tạm trú đã lâu ở Sài Gòn, giờ đang sống ở Úc. Vậy địa phương nào, cơ quan nào sẽ xác nhận tình trạng hôn nhân cho họ?” - ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, hỏi.

Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp (Sở Tư pháp), ông Từ Dương Tuấn, cho hay theo quy định thì trong trường hợp này nơi cư trú cuối cùng của người đó sẽ xác nhận. Còn những thời điểm trước thì cho phép người này làm cam kết. “Tuy nhiên, chỉ áp dụng việc cam kết với địa phương để đăng ký kết hôn. Còn cam kết với công chứng viên để mua bán nhà thì không có quy định. Nếu giải quyết thì các công chứng viên có thể gặp rủi ro và phải cộng đồng trách nhiệm” - ông bày tỏ.

Trong khi đó, công chứng viên Nguyễn Thị Tạc cho rằng:  “Các địa phương cũ không chịu xác nhận tình trạng hôn nhân thì người có yêu cầu công chứng làm cam kết và công chứng viên chứng thực. Còn việc nội dung đúng hay sai thì người cam kết phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Nếu không thống nhất cách hiểu như vậy thì chúng tôi rất khó làm việc”.

CẨM TÚ

Nguồn từ Báo điện tử Pháp Luật thành phố Hồ Chí Minh

Theo các chuyên gia bất động sản, việc nhiều khách hàng đang lao vào các dự án “sốt giá” thì rủi ro không nằm ở giá cả mà nằm ở chỗ các bên vẫn đang mua bán trên giấy.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, trong 2 tháng qua, chỉ riêng tại thị trường Hà Nội đã có hàng chục dự án triển khai bán hàng với cả trăm lượt mở bán, tăng hơn 10% so với tháng trước đó. Điều đáng nói là, trong khi tồn kho BĐS vẫn đang là vấn đề nan giải thì gần đây đã xuất hiện hiện tượng khách hàng chen nhau, sẵn sàng trả thêm tiền chênh hàng chục triệu so với giá hơp đồng để mua  nhà, bất chấp dự án đó đã được ngân hàng bảo lãnh theo Luật Kinh doanh BĐS mới hay chưa.

Chỉ “sốt” ở một số dự án

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS, trong tháng 8/2015, lượng giao dịch thành công trên thị trường đã tăng 5-6% so với tháng trước và tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2014, riêng Hà Nội có khoảng 1.900 giao dịch thành công.

Trong đó, có nhiều dự án căn hộ đang triển khai có vị trí đẹp, tiến độ xây dựng nhanh được nhiều khách hàng quan tâm như dự án Vinhomes Times City - Park Hill của Tập đoàn Vingroup, dự án Tràng An của GP Invest, dự án Trung Kính Complex…. Với giá được ghi nhận tăng từ 4%-6% so với giá ban đầu.  Không chỉ vậy, ở nhiều dự án đắt hàng, khách hàng còn sẵn sàng trả thêm tiền chênh vài chục triệu đồng để có suất mua dự án. 

Theo đánh giá của GS Đặng Hùng Võ, cái được lớn nhất của thị trường ở thời điểm này là tâm lý người mua. Nếu như trước đây người ta luôn có tâm lý chờ giá BĐS chạm đáy và không biết đâu là đáy thì từ cuối năm 2104 đến nay, người dân đã hiểu rằng giá BĐS không thể giảm thêm được nữa, vì vậy những người thực sự có nhu cầu ở đã bắt đầu xuống tiền mua nhà. Bên cạnh tâm lý người mua bình ổn trở lai thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực với việc mở rộng cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cũng góp phần làm thị trường ấm lên.

Bên cạnh đó, theo CBRE Việt Nam, thị trường chứng khoán và giá dầu giảm, giá vàng trong nước lên xuống thất thường… cũng có thể khiến các nhà đầu tư chuyển sang kênh BĐS giúp thị trường này tiếp tục ấm lên từ nay đến cuối năm. Tuy nhiên, những diễn biến mới của thị trường, nhất là hiện tượng sốt giá ở một số dự án lại đang khiến nhiều ý kiến lo ngại về  nguy cơ xuất hiện tình trạng đầu cơ BĐS.

Lý giải về vấn đề này, đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, các dự án có chủ đầu tư uy tín, điều kiện hạ tầng tốt thì đương nhiên sẽ hút khách hơn, và thực tế, những dự án thực sự đáp ứng nhu cầu của người dân vẫn đang cầu nhiều hơn cung.

Việc “sốt giá” chỉ xuất hiện ở một số dự án, chúng ta không nên kỳ vọng đó là dấu hiệu  thị trường sôi động trở lại. Hơn nữa, hiện tượng “sốt giá” không tốt cho thị trường, hãy để thị trường phát triển từ từ, đúng quy luật. Cũng không đáng lo ngại hiện tượng đầu cơ vì chúng ta vừa ra khỏi khủng hoảng, giới đầu cơ vừa rút lui khỏi thị trường, lượng vốn tồn đọng trong BĐS vẫn còn quá nhiều.

Chưa giải quyết tận gốc mua bán trên giấy

Theo các chuyên gia BĐS, việc nhiều khách hàng đang lao vào các dự án “sốt giá” thì cái rủi ro ở đây không nằm ở giá cả mà nằm ở chỗ các bên vẫn đang mua bán trên giấy. Hiện việc mua bán trên giấy vẫn chưa được giải quyết tận gốc, người mua cứ chen nhau mua rồi sau đó hoặc bị nhà đầu tư “bắt nạt” hoặc bị vạ lây từ rủi ro của nhà đầu tư.

Luật kinh doanh BĐS mới đây đã quy định các dự án bán hàng dưới hình thức hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh để tránh rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, đến thời điểm này, sau gần 3 tháng luật kinh doanh BĐS có hiệu lực, quy định về bảo lãnh dự án BĐS vẫn đang gây nhiều tranh cãi và có nguy cơ đi vào bế tắc do vướng mắc về quy trình và thủ tục. Như vậy, có nghĩa là hiện đang có rất nhiều dự án vẫn bán hàng trong khi chưa tuân thủ các quy định pháp luật.

Ví dụ, một số tòa nhà thuộc dự án chung cư New Horizon City, 87 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai vừa mở bán đã được giao dịch khác sôi động dù dự án này chưa được ngân hàng bảo lãnh theo quy định. Hầu hết các khách hàng mua nhà không cần bảo lãnh chỉ vì tin chủ đầu tư, cộng với giá nhà chưa bảo lãnh sẽ được thấp hơn ít nhất 2%.  

Rõ ràng, mặc dù đã tích lũy được ít nhiều kinh nghiệm sau vụ khủng hoảng thị trường trong thời gian qua nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn hám lợi mà bỏ qua những quy định bắt buộc để đảm bảo an toàn cho người mua. Trong khi đó, chưa có cơ quan nào kiểm soát được việc các chủ đầu tư có phạm luật hay không, biện pháp xử lý ra sao.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng: Pháp luật quy định về bảo lãnh BĐS khó thực thi vì chưa thật phù hợp. Việc quy định người mua vẫn nộp tiền cho chủ đầu tư còn ngân hàng lại đứng ra bảo lãnh là khó cho phía ngân hàng.

Việc bảo lãnh dự án nhằm giảm thiểu rủi ro cho người mua nên mô phỏng theo mô hình mở thư tín dụng trong thương mại quốc tế. Người góp vốn phải góp cho ngân hàng, khi chủ đầu tư chứng minh được đã làm đến đâu thì được lấy tiền ra đến đó. Nếu không tháo gỡ nhanh thì mục tiêu bảo vệ người mua sẽ khó đạt được và thị trường sẽ còn tiềm ẩn những rủi ro.  

Nguồn tin từ CafeLand.vn

Nhà ở xã hội thu hút sự quan tâm nhờ giá rẻ, đáp ứng trúng nhu cầu của thị trường, nên cũng vì vậy dễ bị lợi dụng để trục lợi, mua đi bán lại trái quy định để kiếm lời. Gần đây, trên mạng xuất hiện nhan nhản thông tin rao bán lại các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội không nhận đặt cọc

Dự án nhà ở xã hội Đồng Mồ (phường Đại Kim), do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 5 làm chủ đầu tư có giá bán 14,9 triệu đồng/m2, đang thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ vị trí khá thuận lợi, vì thế mà thông tin về dự án này xuất hiện trên các trang mạng khá nhiều. Song, đáng chú ý là ngoài thông tin về dự án, thủ tục đăng ký mua còn có số điện thoại liên hệ tư vấn hỗ trợ khách hàng và yêu cầu đặt cọc 20-50 triệu đồng/căn hộ để được bốc thăm.

Tương tự, thông tin rao bán nhà ở xã hội dự án EcoHome 2 cũng xuất hiện nhan nhản, cụ thể đến số căn, tầng, sảnh, với giá bán 18 triệu đồng/m2, cao hơn giá gốc 4-5 triệu đồng/m2. Thậm chí, những người đăng tin còn cam kết bao sang tên cho khách và chấp nhận cả trung gian. Cũng dự án này, một chủ rao bán khác cho biết, đã đóng tiền 2 đợt, bằng 45% giá trị, chuẩn bị đóng tiếp đợt 3 nhưng cần tiền nên phải bán. Giá bán cũng 18 triệu đồng/m2 và bao sang tên chính chủ. Một căn hộ khác được rao bán với giá thỏa thuận, trong khi một căn tầng 12 rao bán giá 19 triệu đồng/m2 và nói rõ tiền chênh 40 triệu đồng?!

Đại diện chủ đầu tư EcoHome 2 - Công ty cổ phần Thủ đô đã lên tiếng cảnh báo người dân trước những thông tin trên. Chủ đầu tư này khẳng định, việc mua bán nhà ở xã hội tuân thủ các quy định pháp luật, việc thông tin rao bán, đặt cọc, nhận chênh lệch… có thể do các tổ chức, cá nhân nào đó lợi dụng, trục lợi.

Trước việc các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn được rao bán chênh lệch qua các sàn giao dịch, Sở Xây dựng Hà Nội đã thông báo, người dân có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội không phải đặt cọc và thông qua các sàn bất động sản (BĐS) trung gian; đồng thời không nhận chuyển nhượng trái quy định nhà ở xã hội. Nghiêm cấm các tổ chức, cá nhân lợi dụng chính sách nhà ở xã hội thu tiền đặt cọc sai quy định. Việc mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội phải tuân thủ nghiêm quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chỉ nộp hồ sơ tại chủ đầu tư theo chỉ dẫn đăng tải công khai trên trang thông tin của Sở Xây dựng Hà Nội (soxaydung.hanoi.gov.vn) và trang thông tin của chủ đầu tư dự án, không thông qua các sàn BĐS trung gian. Thông báo của Sở Xây dựng cũng nhấn mạnh, mọi hành vi gian dối khi kê khai, xác nhận hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (kể cả trong quá trình hậu kiểm) đều bị xử lý theo quy định.

Trước đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã ký văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, một mặt yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; đôn đốc doanh nghiệp triển khai ngay việc đầu tư, phát huy hiệu quả, tránh lãng phí nguồn lực đất đai, tài chính. Mặt khác, kiên quyết thu hồi những dự án đã cho phép đầu tư nhưng chậm triển khai. UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo cơ quan chức năng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, thanh tra, kiểm tra các dấu hiệu trục lợi của các tổ chức, cá nhân trong quá trình triển khai cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở để xử lý theo quy định.

Kiểm tra các dự án chậm triển khai

Cùng với việc kiểm tra thông tin rao bán nhà ở xã hội, TP Hà Nội đã yêu cầu kiểm tra các dự án chậm tiến độ. Cụ thể, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn đã giao Sở Xây dựng Hà Nội kiểm tra, xác định rõ nguyên nhân, đề xuất để chủ đầu tư tiếp tục triển khai hoặc thu hồi giao chủ đầu tư khác có năng lực thực hiện theo quy định của pháp luật, báo cáo UBND thành phố trong tháng 9, đối với dự án đã được UBND thành phố chấp thuận đầu tư, cho phép chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội nhưng chậm triển khai quá 12 tháng.

Tương tự, giao Sở Kế hoạch - Đầu tư kiểm tra, xác định rõ nguyên nhân, đề xuất để triển khai tiếp hoặc giao chủ đầu tư khác, báo cáo UBND thành phố trong tháng 9, với dự án đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương, giao chủ đầu tư nghiên cứu dự án nhưng chậm triển khai quá 12 tháng. Đồng thời, thành phố yêu cầu Sở Xây dựng Hà Nội khẩn trương thẩm định giá bán, giá cho thuê dự án nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư thanh lý hợp đồng mua bán, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà; đôn đốc các chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu Ban quản trị theo quy định. Sở Xây dựng phối hợp với Sở Kế hoạch - Đầu tư đôn đốc các chủ đầu tư hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội của khu nhà ở.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, trên địa bàn thành phố đã có nhiều dự án nhà ở xã hội hoàn thành, đưa vào vận hành, giải quyết nhu cầu chỗ ở cho khoảng 9.000 người. Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội còn một số tồn tại: Chủ đầu tư được chấp thuận dự án, cho phép chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội nhưng chậm triển khai. Dự án đã đưa vào sử dụng nhưng hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh, chậm thành lập ban quản trị và cấp giấy chứng nhận cho các hộ dân...

Nguồn tin từ CafeF

“Pháp luật là yếu tố tác động rất lớn và ngay lập tức đến thị trường bất động sản.

Chỉ cần một quy định pháp luật có nội dung không rõ là nhà đầu tư và khách hàng phải chờ và mọi thứ phải dừng lại cho đến khi các cơ quan nhà nước thống nhất hướng dẫn” - đại diện Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM nhận xét trong buổi tọa đàm về các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản do Sở Xây dựng tổ chức ngày 10-9.

Nhiều ý kiến tham dự tọa đàm cũng cho hay pháp luật chính là yếu tố cơ bản và hàng đầu tác động đến thị trường bất động sản nhưng trong thời gian qua, yếu tố này còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, bất cập, thiếu sót.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu dẫn chứng: “Việc doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường làm cho các doanh nghiệp kẹt cứng lâu nay. Hay gói tín dụng 30.000 tỉ đồng lại đi hỗ trợ các dự án nhà ở thương mại giá cao thay vì dự án nhà ở xã hội. Đây là điều vô lý”.

Theo ông Châu, để thị trường bất động sản “minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và bền vững”, luật cần quy định các biện pháp chống đầu cơ lũng đoạn thị trường bằng chính sách thuế. “Ở Trung Quốc, trường hợp mua nhà rồi bán ngay trong một năm sẽ bị đánh thuế rất cao” - ông nêu ví dụ.

Tuy nhiên, Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở TP Nguyễn Công Thạch lại cho rằng không nên kỳ thị và gọi những người mua nhiều nhà đất là đầu cơ vì họ không làm hại ai, đầu tư chính đáng. “Ví dụ, tôi có một căn biệt thự bán được 20 tỉ đồng. Tôi không muốn đầu tư vàng hay đôla, gửi ngân hàng thì lãi suất thấp nên tôi mua 10 căn chung cư, một căn để ở còn lại cho thuê hoặc bán lại. Điều đó đâu có gì sai. Do vậy nếu bị gọi là đầu cơ thì như đang làm điều gì xấu, phạm luật” - ông góp ý.

Đáp lại, ông Châu cho rằng luật không cấm cũng không kỳ thị những người mua nhiều nhà, mua đi bán lại và không gọi đó là đầu cơ mà đó là những nhà đầu tư thứ cấp, là hiện tượng bình thường. “Đầu cơ là những người làm lũng đoạn thị trường - những tác nhân tạo ra những đợt sốt đất và những người mua thứ cấp tham gia “lướt sóng” là lãnh đủ” - ông phân tích.

Lấy ví dụ hiện tượng sốt đất tại một dự án ở quận 7 (TP.HCM). Trước khi có cầu Kênh Tẻ vào thời điểm trước năm 2005, giá đất chỉ khoảng 5-7 triệu đồng/m2. Thế nhưng đến đợt sốt đất năm 2007 giá đất tại đây lên gấp tám lần, lên đến 105 triệu đồng/m2!

“Ai tạo ra điều này? Chỉ một số ít nhà đầu cơ lớn gây ra trong khi họ đã rút vốn khi giá đất khoảng 60-70 triệu đồng” - ông nhận xét.

CẨM TÚ

Nguồn tin từ Báo điện tử Pháp Luật thành phố Hồ Chí Minh

Tại TP.HCM, lại lần nữa người dân lẫn chính quyền “than trời” với việc cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định mới của Luật Đất đai 2013 và Nghị định hướng dẫn thi hành số 43/2014 của Chính phủ.

Theo đại diện Phòng TN&MT quận 7, nếu trước đây tỉ lệ hồ sơ nhà, đất trễ hẹn ở quận 7 chỉ khoảng 5% thì từ tháng 7-2015 đến nay tỉ lệ này tăng 25%-30%, chủ yếu là các hồ sơ chuyển về Sở TN&MT. Ở quận Tân Phú, từ chỗ tỉ lệ trễ hẹn không được cao hơn 1% thì gần đây người dân rất phiền hà bởi hồ sơ không biết khi nào mới xong…

Với Nghị định 43/2014, hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ hai cấp chuyển thành một cấp cho giống với các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ tiên tiến nhằm giảm thiểu tối đa thủ tục hành chính trong quản lý và cấp giấy chứng nhận nhà, đất. Theo đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP trực thuộc Sở TN&MT đã hợp nhất với 24 văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc phòng TN&MT quận, huyện để trở thành văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) TP (trực thuộc Sở TN&MT). Cùng với đó, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân có thay đổi. Cấp lần đầu tiên vẫn là UBND quận, huyện ký (phòng TN&MT thụ lý); cấp đổi, cấp lại do bị rách, mất, hết trang cập nhật, có giao dịch… (nôm na là cấp từ lần 2 trở đi) thì UBND quận, huyện không còn ký nữa mà là Sở TN&MT ký (VPĐKĐĐ TP thực hiện thông qua các chi nhánh đặt tại 24 quận, huyện).

Mục đích hiện đại vậy nhưng đến khâu thực hiện thì phát sinh rắc rối. Đối với trường hợp cấp lần 1, giữa chi nhánh VPĐKĐĐ với phòng TN&MT vẫn chưa có sự phân định trách nhiệm ứng với quy trình mới, đâm ra hồ sơ bị kéo rê vô thời hạn. Đối với trường hợp cấp lần 2 trở đi, từ chỗ có “24 ông” (quận, huyện) ký giờ chỉ còn “một ông” (sở) ký khiến hồ sơ bị quá tải. Điều đáng nói là loại này chiếm khoảng 80% số hồ sơ cấp giấy chứng nhận làm tỉ lệ trễ hẹn tăng lên gấp sáu lần như phản ánh đã nêu của Phòng TN&MT quận 7... Trước tình hình đó, Sở TN&MT đã phân cho hai phó giám đốc ký giấy, đồng thời khuyến khích đăng ký cập nhật (để các chi nhánh ký theo thẩm quyền) nhưng do người mua, nhận chuyển nhượng… không mặn mà cách này nên hồ sơ vẫn bị dồn ứ.

“Hồ sơ lưu nằm ở quận, huyện; các chi nhánh cũng đã soát xét những điều kiện cấp giấy mà xét về bản chất thì đó là cấp mới, sao quận, huyện không thể ký mà phải đưa lên sở?”. Với câu hỏi này, ông Phạm Ngọc Liên (Giám đốc VPĐKĐĐ TP.HCM) cho biết: “Nghị định 43/2014 và Thông tư 02/2015 của Bộ TN&MT quy định vậy nên TP.HCM không thể làm khác hơn”. Cũng theo ông Liên, nếu để sở ký thì có thể phải mất đến 30 ngày (gấp ba lần so với các chi nhánh ký), đã vậy ngân sách còn phải trả phí bưu điện là 46.000 đồng/hồ sơ… Vậy đâu là giải pháp? “Hoặc Nghị định 43 phải được sửa theo hướng tùy thực tế mà cấp tỉnh có thể ủy quyền cho quận, huyện ký; hoặc Bộ TN&MT bổ sung nội dung này vào nghị định hướng dẫn mới (đang được hoàn chỉnh) để Chính phủ sớm ban hành” - ông Liên nêu ý kiến.

Pháp luật về nhà, đất thay đổi xoành xoạch, lúc là mẫu giấy, lúc về thẩm quyền… với lý do “phải cải cách để tạo thuận tiện cho dân” nhưng rồi y như rằng càng thay đổi càng phát sinh rối rắm, xáo trộn. Những người làm chính sách ắt có lý lẽ để điều chỉnh, phân chia cái nào tỉnh ký, cái nào huyện ký nhưng người dân thì lại thấy đều là giấy chủ quyền cho cùng đối tượng, can chi phải khác nhau?

Để tậu được miếng đất, căn nhà, có nhiều người đã lao động cả đời. Chừng khi xin cấp giấy lại còn phải vất vả, tốn kém không đáng có với những chữ ký. Chẳng lẽ lại đề nghị những ai đó hãy thử là người dân đi làm các giấy tờ này để không mắc bệnh “chân vuông” nghĩa là chỉ ngồi bàn giấy để làm chính sách, khiến cải tiến hóa ra cải lùi?

THU TÂM

Nguồn tin từ báo Pháp luật Thành phố Online

Đất nền xung quanh sân bay Long Thành, Nhơn Trạch lên cơn sốt ngay sau khi dự án sân bay quốc tế Long Thành vừa được Quốc hội thông qua chủ trương. Đội ngũ cò đất tung chiêu đẩy khách hàng đến những rủi ro khó lường.

1. Chủ đầu tư “vô danh”

Khác với những thị trường lớn như Hà Nội hay TP.HCM, thị trường các tỉnh có nhiều chủ đầu tư mới, ít người biết. Uy tín và năng lực của các doanh nghiệp này là dấu chấm hỏi cần kiểm tra kỹ lưỡng. Thông thường, khi doanh nghiệp có thương hiệu đã được nhiều người biết đến thì bằng mọi giá họ phải giữ vững uy tín, cam kết. Nhưng, với một thương hiệu lạ thì lấy gì làm đảm bảo về tiến độ triển khai dự án hay cam kết về pháp lý!

2. Nguồn cung không giới hạn

Bên cạnh vị trí, tính khan hiếm là yếu tố quan trọng để giữ vững và tăng giá trị bất động sản. Các đô thị lớn, quỹ đất không còn nhiều, nhưng với những địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, đất rừng cao su bạt ngàn thì chuyện khan hiếm đất nền là điều không tưởng. Nguồn cung quá lớn, nhà đầu tư cá nhân mua vào dễ nhưng bán lỗ cũng khó vì có quá nhiều sản phẩm cạnh tranh về giá, phương thức bán hàng, tiếp thị…

3. Giá bị đẩy lên quá cao

Phân khúc đất nền vùng ven sân bay Long Thành hay Nhơn Trạch… là nơi được nhiều công ty kinh doanh bất động sản chú ý bởi lợi nhuận hấp dẫn. Nhiều môi giới tiết lộ, với quỹ đất rẻ, làm dự án giá thành mỗi m2 đất chỉ khoảng 1,8 triệu nhưng có thể bán ra đến 3 triệu m2, chưa nói sốt giá, đẩy giá. Đây là rủi ro lớn cho nhà đầu tư mua dễ mà bán ra thì khó cạnh tranh với dự án mới. Chỉ cần chủ đầu tư giảm giá xuống 2,8 triệu/m2 (vẫn còn siêu lời vì giá thành chỉ 1,8 triệu/m2) thì người mua trước chỉ còn cách bán lỗ.

4. Không có người ở thực

Đây là tình trạng khá phổ biến với những dự án gần khu công nghiệp. Với nhu cầu sử dụng lao động trong khu công nghiệp hiện nay, công nhân thường chiếm đa số. Họ là những người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập quá thấp để tích lũy mua nhà. Như vậy, nhà đầu tư sẽ rất khó tìm người mua lại sản phẩm của mình.

5. Gần khu công nghiệp ô nhiễm

Nhà đầu tư từ nơi khác đến đôi khi không đủ thời gian để cảm nhận mức độ ô nhiễm từ không khí, nguồn nước trong khu vực gần khu công nghiệp. Có những dự án còn vẽ ra viễn cảnh khu du lịch sinh thái hay phố chuyên gia ngay cạnh khu công nghiệp. Đây chỉ là câu chuyện để bán hàng, còn thực tế điều này là bất khả thi. Đất cạnh khu công nghiệp ô nhiễm rất khó khai thác cho nhu cầu ở thực, nếu có cũng chỉ phục vụ cho người thu nhập thấp.

6. Đón không đúng chỗ

Câu chuyện đã từng xảy ra trước đây khi những tuyến cao tốc đầu tiên được khởi công. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng bất động sản sẽ “ăn theo” nhưng thực tế chỉ một số ít khu dân cư có vị trí có thể kết nối trực tiếp lên đường cao tốc mới được hưởng lợi. Những vị trí nhìn thấy đường cao tốc nhưng không kết nối được thậm chí còn giảm giá trị.

Nhiều dự án quảng cáo ăn theo sân bay quốc tế Long Thành, nhưng sân bay sẽ là khu dịch vụ khép kín, khách ra khỏi sân bay thường đi thẳng về thành phố và chẳng mua bán gì. Điều này đã thấy rõ từ các sân bay Nội Bài (Hà Nội), Liên Khương (Lâm Đồng)… ngoài sân bay vẫn chỉ là đất nông nghiệp hoặc bỏ hoang.

7. Quy hoạch, tiến độ xây dựng chưa rõ

Việc đền bù giải tỏa xây sân bay Long Thành dự kiến đến năm 2018 mới cơ bản hoàn thành những khu vực chính. Do vậy, thông tin quy hoạch hiện nay vẫn chưa rõ ràng. Người mua trúng khu vực không được phép xây dựng, hạn chế xây dựng thì rủi ro gần như mất trắng.Chính vì vậy người dân khi mua đất nên tìm hiểu quy hoạch xây dựng đã được công bố. Chưa kể với một dự án lớn, thời gian kéo dài, việc điều chỉnh quy hoạch, việc chậm trễ đầu tư là rủi ro thường thấy.

8. Vẽ hoàng tráng xung quanh để bán đất

Nhiều dự án ở vùng sâu vùng xa, xung quanh toàn đất hoang nhưng môi giới vẽ nên hình ảnh hoàng tráng, xung quanh toàn cao ốc, dịch vụ… như trung tâm thành phố để thu hút. Thực chất đây chỉ là chiêu lừa thị giác để khách hàng quên đi thực tế về dự án. Khi đại đa số khách hàng đều mua để đầu tư thì không thể có người ở thực. Như vậy, hình ảnh sinh động về một đô thị tương lai chỉ là viễn cảnh hư ảo.

Quốc Tuấn

Nguồn tin từ "VLAND"