Hàng loạt những chính sách mới sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây, kỳ vọng sẽ có tạo ra cú hích cho thị trường BĐS trong năm 2015 và những năm tiếp theo.

Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với các quy định chặt chẽ về việc bán nhà hình thành trong tương lai hứa hẹn sẽ mang lại nhiều lợi ích tích cực hỗ trợ thị trường.

- Một quy định mới của Luật kinh doanh BĐS sửa đổi cũng được các nhà đầu tư trong và ngoài nước đặc biệt quan tâm là Luật kinh doanh BĐS sửa đổi cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đã hoàn thiện hạ tầng.

- Bên cạnh đó, Luật Nhà ở sửa đổi cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ tạo ra bước ngoặc lớn cho thị trường năm tới.

Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với các quy định chặt chẽ về việc bán nhà hình thành trong tương lai hứa hẹn sẽ mang lại nhiều lợi ích tích cực hỗ trợ thị trường. Cụ thể, muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai, luật bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh cho người mua nhà.

Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Nam Phát, quy định mới sẽ giúp thị trường tăng trưởng tốt vì góp phần bảo vệ người mua nhà một cách thiết thực, tránh tình trạng lộn xộn lừa đảo, chiếm dụng vốn. Sự bảo lãnh của ngân hàng cũng được quy định trong luật là điều hoàn toàn mới mẻ và tạo thêm tính minh bạch, công bằng cho thị trường, giúp người dân an tâm khi mua bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn.

Một quy định mới của Luật kinh doanh BĐS sửa đổi cũng được các nhà đầu tư trong và ngoài nước đặc biệt quan tâm là Luật kinh doanh BĐS sửa đổi cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đã hoàn thiện hạ tầng.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 về việc chuyển nhượng dự án, một dự án muốn được chuyển nhượng phải được giải phóng đền bù xong 100%, phải được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, phải đóng xong tiền sử dụng đất và phải làm xong hạ tầng. Trong khi đó, để dự án hoàn thiện các bước này là không đơn giản và tốn chi phí cực lớn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, quy định thoáng hơn của Luật mới khi DN chỉ cần có “đất sạch” là được phép chuyển nhượng chắc chắn sẽ tác động mạnh đến thị trường M&A bất động sản, góp phần làm giảm hàng tồn kho. Còn theo ông Phan Xuân Cần, Tổng giám đốc Công ty Sohovietnam cho biết, sau 1/7/2015, sẽ có làn sóng M&A các dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở sửa đổi cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam sẽ tạo ra bước ngoặc lớn cho thị trường năm tới. Không những được mở rộng quyền sở hữu, người nước ngoài còn được tham gia kinh doanh nhà tại Việt Nam. Điều khác biệt duy nhất là trong mọi trường hợp, người nước ngoài nếu muốn kinh doanh nhà tại Việt Nam đều phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

Nhận định Luật Nhà ở (sửa đổi) mới được thông qua đã chính thức xóa đi những “rào cản” ngăn cách người nước ngoài với thị trường BĐS trong nước, bà Dương Thùy Dung - chuyên gia nghiên cứu cao cấp thuộc Công ty Tư vấn BĐS CBRE Việt Nam cho rằng, chính sách mới này có thể chưa có tác động ngay lập tức đến thị trường BĐS, nhưng chắc chắn sẽ khiến thị trường phát triển theo hướng tích cực.

Bình luận về  những tác động của chính sách đến thị trường BĐS, trước đó trả lời báo chí, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cũng cho biết, dự báo tác động của các chính sách pháp luật mới đến thị trường bất động sản đang hứa hẹn tạo nhiều ấn tượng tốt cho cục diện năm 2015. Từ Luật Kinh doanh bất động sản đến Luật Nhà ở mới sửa đổi và hàng loạt động thái nới van tín dụng, giảm lãi suất của ngân hàng đều ủng hộ thị trường địa ốc với một tầm nhìn xa, có ảnh hưởng sâu rộng, khách quan và công bằng hơn.

Tuy nhiên, ông Võ cũng khuyến cáo: "Đừng kỳ vọng các quy định pháp luật lập tức làm thị trường sôi sục. Cần một độ trễ nhất định để chính sách mới thực sự đi vào cuộc sống. Để các quy định này tác động tích cực đến toàn bộ thị trường thì phải chờ các Thông tư, hướng dẫn và thời gian để thẩm thấu".

Mộc Lan

Theo Trí thức trẻ

Bất động sản sắp đón cú hích từ "sóng chính sách"?
http://www.newssaigon.net/2015/06/bat-dong-san-sap-don-cu-hich-tu-song-chinh-sach.html

 Là khách mời quen thuộc của ĐTTC vào mỗi dịp cuối năm để nhìn nhận lại thị trường bất động sản (BĐS), năm 2015, theo GS. Đặng Hùng Võ, điều đáng mừng nhất không phải là giao dịch tăng mà chính là sự dịch chuyển của nhận thức người mua về phía chất lượng cuộc sống.

PHÓNG VIÊN: - GS từng đánh giá thị trường BĐS chờ đến khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được thông qua sẽ có sự ngăn nắp. Đến thời điểm này, khi 2 bộ luật quan trọng trên đã được thông qua, ông có nhận định như thế nào?

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Việc thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS là một dấu mốc thị trường rất mong chờ. Có thể đánh giá đây là 2 luật khá tiến bộ, dám nhìn thẳng vào các vấn đề ngổn ngang của thị trường BĐS để đưa ra khung pháp luật hợp lý. Tôi có thể lấy một vài thí dụ điển hình sau.Trước hết, về Luật Nhà ở, lần đầu tiên chúng ta đã đặt vấn đề nhà ở theo cơ chế thị trường và nhà ở để an sinh xã hội ngang bằng nhau, không lệch hẳn sang một bên như trước. Lúc nào ta cân bằng được 2 vế này tức lúc đó ta sẽ có một thị trường nhà ở tốt. Luật Nhà ở cũng đã đưa ra khung pháp lý về chung cư khá mạch lạc, dù vẫn có điều đáng tiếc là việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn không được chấp nhận.

Khu vực thứ 3 Luật Nhà ở cũng làm được khá tốt là nhà ở cho thuê. Có 3 yếu tố khiến phân khúc này không phát triển được: khung pháp luật, tâm lý không thích đi thuê nhà, vòng quay đầu tư quá dài, dù chúng ta đã giải quyết được một vế.

Bên cạnh đó, phương thức giao dịch hình thành trong tương lai đã được nâng một cấp. Rồi rộng cửa về vấn đề nhà ở cho người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải chỉ để ở, mà còn có thể mua để kinh doanh. Đây là sự đổi mới quan trọng góp phần phát triển thị trường BĐS cao cấp.

Về Luật Kinh doanh BĐS đã có giải pháp quản lý giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, phát triển BĐS phải phù hợp với kế hoạch quy hoạch, nâng cấp nhà đầu tư BĐS lên một cấp nhất định, môi giới BĐS được coi là một nghề, xóa bỏ việc giao dịch qua sàn…

Tuy nhiên, theo tôi, đổi mới của Luật Nhà ở mạnh hơn, quan trọng hơn. Tôi hài lòng với Luật Nhà ở 70-80%. Và nếu trong quá trình thực hiện, chúng ta làm đúng được theo tinh thần của 2 bộ luật này, tôi tin rằng thị trường BĐS chắc chắn sẽ ngăn nắp, phát triển mạch lạc và lành mạnh hơn trước rất nhiều. Chúng ta sẽ thực hiện được mục tiêu kéo giá nhà ở xuống vừa tầm với người dân đồng thời có một thị trường thực sự khỏe khoắn.

- Như vậy, có thể hình dung thị trường BĐS 2015 sẽ có sự khởi sắc rõ rệt thưa ông?

- Thực sự chúng ta đừng quá kỳ vọng vào điều này. Bởi lẽ luật mới không thể có tác động đẩy ngay thị trường lên cao, luật là phải có tác động lâu dài. Theo đó, những tác động của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS phải trải qua thời kỳ dài theo chiều hướng tốt lên cho thị trường BĐS. Thêm nữa, thị trường BĐS đã trầm lắng khá lâu, muốn hồi phục cần phải có thời gian, không thể chỉ một vài chính sách mà cải thiện ngay được.

Nhiều người thường hỏi tôi về sự “thần kỳ” của chính sách nhà ở với Việt kiều và người nước ngoài, cho thấy họ đang kỳ vọng một cách thái quá. Chính sách cho người nước ngoài mua nhà đã có từ năm 2008 nhưng thực tế rất ít người nước ngoài mua được nhà ở Việt Nam. Bên cạnh đó, người nước ngoài cũng rất thận trọng trong việc này, đừng hy vọng họ sẽ đổ tiền ào ào vào để mua nhà. Có thể số lượng người mua nhà sẽ tăng lên sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực, nhưng ở giai đoạn 5-7 năm nữa, không phải hiện nay.

Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng 2014 có thể coi là năm đáy của thị trường và đã có sự chuyển dịch đi lên. Hiện nay, ngay cả phân khúc kén chọn nhất là trung và cao cấp tỷ lệ giao dịch thành công cũng rất lạc quan. Nhiều khu đô thị có vị trí đẹp cửa sổ đã sáng đèn, giao dịch tăng mạnh. Điều này có nghĩa nhu cầu nhà ở thật đang có không chỉ với người thu nhập thấp mà với cả những người thu nhập cao.

- Để có được những chuyển biến như kỳ vọng, điều gì khiến ông lưu tâm nhất trên thị trường BĐS hiện nay?

- Có 2 chuyện chúng ta cần quan tâm. Thứ nhất, kho BĐS tồn đọng, hậu quả của một thời phát triển nóng vẫn sẽ tiếp tục làm khó thị trường. Hiện nay câu chuyện đã được đề cập đến rất nhiều đang lặp lại, đó là các dự án mới người dân vẫn mua trong khi dự án tồn đọng không ai ngó ngàng tới.

Chính vì vậy khối tồn đọng này vẫn tồn tại, chưa biết đến bao giờ chúng ta mới xử lý xong. Muốn xử lý phải đầu tư hạ tầng, phải phát triển sát đến khu vực đấy, nhưng chuyện này gần như không thể thực hiện ngay lập tức được.

Thứ hai, phát triển khu vực nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở giá rẻ, đặc biệt nhà ở cho thuê, đang xảy ra tình trạng không gian ở của NoXH không phù hợp với nhu cầu người có thu nhập thấp. Thí dụ, nhà ở cho công nhân bố trí 8-9 người cùng 1 phòng với suy nghĩ có chỗ ở là tốt, giá lại rẻ, an ninh đảm bảo. Điều này cho thấy chúng ta đang tư duy khá chủ quan trong phát triển NoXH.

Dù là thu nhập thấp người ta cũng muốn ở chỗ có không gian riêng tư, có hạ tầng, trung tâm văn hóa, chợ búa, chứ không thể ở một chỗ không có gì cả. Đó là cái cần cải tiến, hay nói cách khác nhà đầu tư phải gần với tư duy của người ở lúc đó mới có cách tiếp cận thực sự tốt.

Năm  2015 thị trường BĐS sẽ là đường dốc đi lên. Ảnh: LONG ẨN

- Diễn biến thực tế cho thấy nhiều dấu hiệu thị trường BĐS đang tốt lên, xét về thị trường và về cả người mua. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng khi cung - cầu chưa gặp nhau tức thị trường vẫn lệch lạc, thưa ông?

- Chắc chắn thị trường BĐS sẽ vẫn lệch lạc. Đến một lúc nào đó nhà giá cao lại phát triển ồ ạt, rồi lại thành tồn kho. Kể cả nhà ở giá rẻ nếu không có sự dự báo chính xác, không đảm bảo cuộc sống của người dân, trong tương lai gần điều này hoàn toàn có thể xảy ra. Sự thực hiện nay chúng ta rất thiếu thông tin, thậm chí dự báo cũng mâu thuẫn nhau.

Thí dụ, theo ước tính của Bộ Xây dựng trong chiến lược phát triển nhà ở, người có thu nhập thấp ở đô thị khoảng 20%, nhưng theo phân tích của Ngân hàng Thế giới (WB) ít nhất cũng  40%. Nói như vậy không có nghĩa số liệu của chúng ta không chính xác, mà khi có sự mâu thuẫn cần có sự nhìn nhận, bởi con số không chuẩn xác, dự báo cũng khó đúng thực tế.

- Có ý kiến cho rằng điều vui nhất của thị trường BĐS hiện nay là chất lượng sống đã lên ngôi. Ông đánh giá như thế nào về ý kiến này?

- Giữa cầu ảo và cầu thực khác nhau ở chỗ đó. Cầu ảo người ta không cần quan tâm đến sống, chỉ quan tâm đến có hàng, chờ hàng lên bán để hưởng chênh lệch. Còn cầu thực người ta nhìn thấy chất lượng sống trong đó, nhìn thấy hạ tầng, kỹ thuật, xã hội, an ninh, dân trí, môi trường…

Yêu cầu của người có nhu cầu thực về nhà ở khác với yêu cầu của giới đầu cơ. Thị trường BĐS nước ta chủ yếu là cầu ảo cho đến hết năm 2008, nay cầu thực lên ngôi quan điểm phải khác. Khác không phải vì người dân giàu hơn mà do yêu cầu thực tế của cuộc sống. Đó là điểm BĐS năm 2015 sẽ tiến bộ hơn những năm trước.

- Xin cảm ơn GS.

Hoài Trâm (thực hiện)

Nguồn tin từ Báo saigondautu.com.vn

http://www.newssaigon.net/2015/02/thi-truong-bds-lay-chat-luong-song-lam-thuoc-do.html